Alguna vez te has preguntado, ¿qué tan importante es el tamaño de un parqueo respecto a otros factores como el precio y la comodidad? Pues, en este artículo te daremos detalles clave para que tengas la información completa.
Cuando vivimos en un edificio de apartamentos, a veces al momento de estacionar tenemos dos opciones: hacerlo con mucho cuidado, ya que el espacio es muy reducido, o con tranquilidad porque el espacio es amplio. Esto nos hace preguntarnos, ¿cuál es la diferencia de tamaño entre los parqueos? ¿Y cuál es el precio asignado a cada uno?
Basados en esta situación, decidimos hacer un análisis sobre los diferentes parqueos de apartamentos durante el último año en la Ciudad de Guatemala, utilizando como principal fuente de información la base de datos alimentada por nuestros avalúos realizados en INTUS.
Distribución de tamaños
Empezamos la exploración de parqueos determinando cuáles son los tamaños más frecuentes. Como podemos observar en la imagen 1, tenemos que una mayoría de parqueos entre 10 y 15m² (un 57% de los datos), seguido del grupo comprendido para áreas entre 15 y 20m² (25%).
Pero, ¿cuánto debe medir un parqueo?
Según el “Reglamento de dotación y diseño de estacionamientos en el espacio no vial para el Municipio de Guatemala”, para uso no residencial las dimensiones de un estacionamiento son mínimo de 2.50m x 5.00m, es decir, 12.5m², mientras que para uso residencial son mínimo de 2.25m x 4.50m, equivalente a 10.13m².
Entre los datos almacenados del último año, se tienen estacionamientos tipo individual y tipo tándem; este último se refiere a un espacio para dos vehículos, uno detrás del otro. Para este análisis, nos limitamos a los parqueos de tipo individual, y para ello filtramos aquellas dimensiones cuya área sea menor de 20 m². Esto no solo nos da alguna garantía de que estamos tratando con espacios individuales, sino que también seguimos utilizando más del 80% de los datos; cabe mencionar que el 95% de los datos se concentran en las zonas 10, 11, 13, 14, y 15. Entonces, probablemente, te preguntarás: ¿cuál es el tamaño promedio de parqueos individuales en cada zona? De la imagen 3 resalta que la zona 10 tendría en promedio el espacio más amplio, mientras que, en general e independiente de la zona, el promedio de un estacionamiento individual está alrededor de los 13.8 m² (±2.2). Como dato adicional, en algunas zonas existen parqueos con un área cercana a los 20m², y el más pequeño registrado de poco menos de 10m², por debajo de lo sugerido. También podríamos determinar el tamaño promedio de parqueo individual por proyecto, pero eso lo dejaremos para otra oportunidad.
¿Cuál es el precio asignado?
Para los parqueos individuales podemos ver en la imagen 4 el precio sin impuestos promedio para cada zona.
Imagen 4: Precio promedio ($) de parqueo por zona
En general, independiente de la zona, hablamos de un precio promedio aproximado de $16,300 (±2,700), con un precio máximo de $25,000, mientras que en otro extremo tenemos una diferencia notable con la zona 18, pero la explicación recae en el tipo de construcción utilizada; si excluimos los datos fuera de tendencia, tendríamos un promedio de $16,500 (±2,300).
Agrupaciones
Finalmente, procedemos a aplicar un modelo de k-means, que en términos simples hace agrupaciones basándose en similitudes de las variables que se consideren y en este caso usaremos el precio y el área.
En la imagen 5 vemos cuatro grupos que el algoritmo asocia según similitudes de precio y área. Describimos y comparamos:
- El grupo 1 se caracteriza por parqueos cuyo precio promedio es menor que los elementos de otros grupos; en su mayoría este grupo está comprendido por parqueos ubicados en zona 5, 8, y 11.
- El grupo 4 se caracteriza por parqueos que tanto en el precio y área promedio son distintivamente mayores a los pertenecientes en otros grupos.
- Los grupos 2 y 3 serían un punto intermedio. En el grupo 1 se concentran precios y tamaños menores, mientras en el grupo 4, los mayores. Entonces en el grupo 2 y 3 tenemos un precio promedio similar entre sí, pero mayor que el precio promedio del grupo 1 y menor que el del grupo 4. Mientras que en términos del tamaño, el grupo 2 es similar al grupo 1, mientras que es menor comparado con los tamaños promedio del grupo 3, y este a su vez es menor comparado con el grupo 4.
Las bases de datos de INTUS, donde cada avalúo es esencial, nos permite explorar y determinar relaciones entre variables de cada propiedad o alguno de sus elementos y su evolución. En esta ocasión, aprovechamos la riqueza de información para observar detenidamente cómo se comportan los parqueos, sus precios y sus dimensiones para las distintas zonas de la Ciudad de Guatemala.
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